高周转与地产企业的“至暗时刻”

“稳房价”，是2019 年的基调。

房地产政策的松紧程度，取决于房地产市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质。无论是“因城施策”还是“一城一策”，实际上，就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施，这也是未来房地产调控的基本原则，保障房地产市场健康平稳发展，不发生系统性风险的破裂。
纵观2019年上半年楼市，“小阳春”动力明显不足，这场本是由于资金宽松导致的“小阳春”，在政策影响下很快就退了烧——各类物业销售面积均呈现负增长，销售价格涨幅回落；土地购置面积和土地成交价款均大幅下降；“面粉”的价格回落，对新建商品房市场价格起到了拉低作用。总之，市场乏力、房价回落，回调特征明显，更对未来市场回暖构成了很大的压力，很难发生巨大的转变。
2019年，还债高峰已经到来，大部分房企不得不高成本“借新还旧”，极力摆脱资金困局。陡然之间，企业资金流动性变差，再融资需求飞升，金融监管系统更是“雪上加霜”，明言“禁止资金流入房地产领域”，这就进一步加剧了房企的融资难度，不仅融资成本更高，更是“一两难求”，信托、开发贷都陷入僵局，无异于“带着镣铐跳舞”。
在市场大势不容乐观、资金面吃紧的情况下，众多地产公司基于发展现状，将目光再度投向“高周转”——希望借助规模及利润与现金流的关系，通过企业内部操作，实现自有资金与销售额之间“四两拨千斤”的太极推手作用。

定 策

（1）万科的“5946”，即拿地后5个月开工、9个月开盘、首推货量40%、开盘后当月去化率60%；

（2）碧桂园的“456”，要求原则上所有三四五线城市新获取项目，均需4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转；

（3）恒大要求推进6个月开盘，首开去化率至少60%以上等；

最典型的，要数地产行业新晋选手中梁地产：对普通项目推行“456”运作模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月再投资；对续期项目推行“321”模式，确保首期开盘至续期供货的间隔时间，冲刺1个月、常态2个月、红线3个月……正是这种“快进快出、小步快跑、低开高走”的运营模式，让中梁实现了快速成长。而当前阶段的中梁，正在稳步去杠杆、筹划IPO，争取更大的市场空间和资金效益。

在本质上，地产企业与其他企业并无二致，核心要义只有一个：追求投资收益最大化：M=S*f。

M指投资收益，也就是赚了多少利润，S泛指企业的规模类指标，如总资产、净资产、投资额、开发量、销售额等；f则泛指盈利能力指标，如果S是净资产，对应的f就是净资产收效率。

由此可得出，要实现更大的投资收益M，只有两种途径：做大S和提高f。

第一种：做大规模的加法。即从一个项目到多个项目，一个城市到多个城市。通过企业项目的增加，做大企业规模。这也是一线房企铺开全价值链、布局全国化、产品全系列覆盖的根本原因。

第二种：做乘法。当一个产品或一个产品模式成功后，就进行快速复制。比如，对项目A复制x个。S=xA

第三种，也是最快最好的方式：加法与乘法的混合运算。即企业有多条产品线，且对多产品线进行复制开发。S=xA+yB+….

最后，再说说f。它与利润率、周转率和杠杆率都有直接联系。利润率本身是没有时间概念的，同样的成本投入，三年赚10%和5年赚10%，虽然总和利润率都是10%，但如果不考虑资金的时间价值，也不考虑资金周转率，是绝对说不过去的。

不管怎么说，高周转战略仍然是房企求生赶超的利器，具体该如何操作呢？

首先，要实现高周转，就要快速定策、快速出图、快速开工、快速开盘，目的就是快速实现现金流回正和再投资。在现金流回正以后，施工速度可以放缓些，以达到把控产品品质、拉长工程款账期的目的。

然而，仅靠资金管理，不可能从根本上提高开发效率。因为，无论怎样加强管理，从方案到施工图完成最快也要35-40天左右，再怎么考核也不可能压缩到15天，所以要想从根本上提高开发效率和周转速度，最终还是需要推行产品标准化。

产品标准化，建标准库，入库的标准是经过其他项目验证过的，不能有明显的缺陷，更不会有明显的错误。同时，还要明白一个问题，那就是——产品标准化不是设计部门一个部门的事情，而是多条线并举，从投拓、成本、招采、营销等各各环节共同参与完成的。很多地产企业的产品线迟迟不达标，根本原因也往往在此，设计部门闭门造车，任性定标准，不仅经不起项目的验证，更谈不上复制推广。

综上，在今年的宏观经济背景与行业发展趋势之下，要实现稳健发展，找机会超车，首先得有一个清晰的战略，其次要有可高效复制的产品线，最后就是企业的运营能力，实现企业内部各部门之间的协同效应。